1/12/2019 - Et si le locatif en Pinel était moins efficient qu'en marché libre ?

Je reviens sur le cas de Monsieur et Madame Madère :

Les articles précédents :

http://tradinglicoudedou.over-blog.com/2017/10/8/10/2017-la-situation-de-monsieur-et-madame-madere.html

  http://tradinglicoudedou.over-blog.com/2018/07/13/07/2018-gestion-du-loyer-pinel-au-plafond-suite-du-cas-des-epoux-madere.html

La construction de l'immeuble acquis en VEFA se poursuit et la livraison est prévue au dernier trimestre 2020 ; sans retard pour l'instant.

MMM (Monsieur et Madame Madere) se sont réinterrogés sur le choix du type de location à adopter : PINEL ou Marché libre

je rappelle qu'ils ont emprunté 250.000€ sur 10 ans. Ce paramètre est indifférent dans le comparatif. Notez que sur une durée de prêt plus longue, l'importance de l'effort de trésorerie serait naturellement moindre.

MMM sont au TMI 30% à l'IRPP

Le loyer en fonction des éléments actuels : 

• loyer au plafond PINEL : 796€ + 50€ garage en loyer libre
• loyer libre : 1200€
•  

comparatif des flux de trésorerie nette entre PINEL sur 6, 9, 12 ans et loyer libre

qu'observe t-on ? 

• rupture forte à la fin du crédit des 10 ans...c'est normal
• In fine à 15 ans, le cumul de l'effort de trésorerie est à l'avantage du libre. (attention sensible au prix retenu pour le loyer marché libre)
• A la fin du Pinel, le rattrapage de loyer avec le "libre" se fait sur 4 ans. (avec +10% par an - max autorisé) 
• l'effort de trésorerie est le plus important en libre sur les 6 premières années. le Pinel 6 ans est intéressant sauf que le rattrapage loyer après 6 ans le pénalise sur 4 ans
•  

autres :

• pour optimiser le PINEL, la location du parking, nécessite un bail spécifique supplémentaire à gérer.
• la sortie du PINEL, nécessite un rattrapage délicat à gérer en terme de baux 

conclusion :

MMM devraient préférentiellement tester le marché libre pour le premier bail et se rabattre sur un PINEL 6 ans si nécessaire. 

On retiendra qu'en matière de PINEL il faut se méfier des idées toutes faites et que chaque situation doit être analysée de manière détaillée

qu'en pensez vous ?

Comments

[BENOIT]

Bonjour,
Je suis très étonné des données de ce cas et en particulier de la différence de loyer entre le libre et le Pinel ( environ 50%); A part Paris c'est à priori la seule ville ou on peut trouver cette différence de loyer (voir Investir de ce WE) et si c'est Paris un F3 neuf à 250000€ ne me semble pas non plus au prix du marché.
Qu'en pensez-vous?
Cdt

[tradinglicoudedou/arrot]

Bonsoir Benoit,
j'ai pris l'exemple d'un appartement dans la résidence le MAJESTIK qui se construit à coté de la gare d'ERMONT-EAUBONNE (95) -noeud ferroviaire dans la grande couronne parisienne. Le prix du marché libre m' a été communiqué par une personne qui a investi dans ce programme et qui vient de mettre en location 2 appartements neufs dans un immeuble proche de la gare de Saint Gratien - 95. il a loué ses 2 appartements en 15 jours.
je n'en sait pas plus pour l'instant...
cordialement