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25 juin 2017 7 25 /06 /juin /2017 07:26

L'investissement immobilier est au centre de la stratégie d'allocation du patrimoine de chacun d'entre nous.

Le plus souvent, ce sont souvent les notions d'actif tangible (la pierre), de sécurisation du patrimoine et diversification qui sont mises en avant.

La SCPI permet d'investir progressivement en cash, en direct ou via une assurance vie, avec des sommes adaptées à ses possibilités.

L'intérêt d'un achat SCPI à crédit pour un montant élevé, mais seulement en direct, mérite attention.

Voici ce qui résulte d'un échange avec F.R., sur ce que pourrait être un tel projet.

exemple sur l'acquisition d'une SCPI achetable à crédit.

- SCPI : SCPI modèle

- TOF : 100%

- Taux de distribution 2016 : 6 %

- Délai de jouissance des parts : 4 mois

- Montant : 51 250€ soit 250 parts

- TMI : 30%

- Taux emprunt + Assurance : 3.23%

- Durée : 20 ans

- Frais de dossier du crédit foncier : 95 €

- Frais dossier distributeur : 0 €

- Apport: 0 €

- Remboursement différé de 3 mois

Le résultat :

 

 

 

25/06/2017 - Intérêt d'un Investissement en SCPI à crédit

Les paramètres (hypothèses) sont si nombreux que l'analyse est le plus souvent un exercice difficile. De plus il faut éviter les biais dans le raisonnement.

ICI :

il s'agit ici d'un célibataire, au taux marginal d'imposition de 30%. Emprunt sur 20 ans. Les hypothèses sont conservatrices (pas de revalorisation de la part, pas de revalorisation des loyers )

Concrètement, malgré les loyers et les déductions du bénéfice foncier)  pour couvrir le crédit il faut rajouter 129€/mois en net.

Avec cela compte-tenu (crédit, loyers, fiscalité, sans revalorisation des parts, sans revalorisation des loyers et avec revente) on dispose de 15.800€ de gain à la sortie.

 

Pour juger de l'intérêt, on va comparer ce résultat avec celui que nous obtiendrions en plaçant 129€ tous les mois sur un support financier.

En plaçant 129€ tous les mois sur 20 ans et suivant les rendements voici ;

A 2%/an on obtient : 37800€ le gain à la sortie est 37800-(129x12x20 )= 6840€

A 3%/an on obtient : 42000€ le gain à la sortie est 42000-(129x12x20 )= 11040€

A 5%/an  on obtient : 52200€ le gain à la sortie est 52200-(129x12x20 )= 21240€

Nota : sur 20 ans avec une UC type Carmignac Patrimoine on peut espérer plus de 5% (historique : 5,42% sur 10 ans intégrant le crack de 2007)

 

nota :

En investissant SCPI en AV, à la sortie,  il faut enlever 15% de prélèvements sociaux sur un gain à partir de 30960€ (capital investi) et les frais de gestion annuels (0,6% environ).

En investissant sur une UC en AV, à la sortie, il faut enlever 15% de prélèvements sociaux sur un gain à partir de 30960€ (capital investi) et les frais de gestion annuels(0,6% environ).

En considérant un placement UC avec performance moyenne 5%/an on obtient à la sortie 52200€ soit un gain brut de 21240€ . En gros, on peut soustraire les prélèvement sociaux sur les gains (15% x 52200-30960)=  3186€. Le gain net devient 21240-3186= 18054€ hors frais de gestion de l'AV.

 

zoom sur les risques :

SCPI : un crack immobilier est toujours possible notamment à l'issue d'une bulle spéculative. Les investissements en SCPI ont considérablement augmentés ces derniers temps(effet de mode). Les sociétés doivent gérer cette manne au mieux et optimiser leurs achats pour dégager de la performance récurrente.  Il faut vendre en haut de cycle.

UC : un crack financier est toujours possible. La preuve en 2007. L'investissement progressif permet de lisser les aléas. Mais les émotions peuvent être difficiles à supporter. Il faut vendre dans les plus hauts du marché.

 

avertissement :

Cette analyse doit être considérée comme grossière pour donner des ordres de grandeurs.

 

je vous laisse donc le soin de l'analyser et de juger suivant votre situation et vos objectifs.

vos commentaires sont les bienvenus !

 

 

rappel : n'hésitez pas à vous abonner "privilège"pour accéder à la gestion du TOP10, au suivi des 30 UC initiales et très récemment à la gestion de l'allocation ETF pour PEA.

Vous recevrez à minima un bulletin hebdomadaire et les arbitrages éventuels

cout modique : 1,2€/mois

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Published by tradinglicoudedou/arrot - dans immobilier
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26 mai 2015 2 26 /05 /mai /2015 06:35

Opportunité d’un investissement dans l'immobilier locatif

prisme d’analyse proposé

 

L’ opportunité d’un investissement dans l'immobilier locatif dépend des situations patrimoniales de chacun et notamment de la fiscalité (jugée confiscatoire actuellement) qui s’y applique.

 

- L’achat classique de l'immobilier dans l'ancien est théoriquement intéressante pour des investisseurs non imposés à l'IRPP et dont les revenus fonciers ne les feraient pas franchir le seuil de l'impôt sur le revenu...

Ce type d'investisseur n'a pas à aller dans le neuf pour la défiscalisation (exemple du dispositif PINEL) qui n'a pas de sens pour lui ; cette situation est peu probable du fait des revenus du foyer qui ne permettent à cet investisseur pas d’aller sur le créneau du locatif

Pour ceux qui sont imposés à l’IRPP et notamment avec un taux marginal (ne pas confondre avec le taux moyen) d’imposition de 30% ou plus il y a surement d’autres schémas.

 

- pour des investisseurs au taux marginal de l'IRPP de 30% et au-dessus, la défiscalisation offerte par le PINEL présente un certain intérêt (amortissement) pendant quelques années. Mais en période de faible taux d'intérêt, la déduction des charges d'emprunt dans le revenu foncier est moindre.

La baisse d’impôt existe mais plus faible que dans le passé avec des taux d’intérêts qui étaient plus élevés et une inflation qui augmentait la valeur des biens à la revente

 

La stratégie à approfondir serait un investissement dans le neuf type PINEL quelques années puis un investissement dans l'ancien avec de gros travaux de réparation pour les déduire du revenu foncier global.

 

nota : attention aux promoteurs qui vendent plus cher le PINEL du fait de la défiscalisation !

 

Une alternative séduisante au PINEL standart serait d'acheter dans l'ancien avec de gros travaux de rénovation et mise aux “normes BBC ou similaire” pour être éligible au PINEL.

Outre l’amortissement PINEL on  déduit les grosses dépenses de travaux du revenu foncier et on réduit ainsi l’impôt sur le revenu. (De ce fait, on achète peu cher puis on donne de la valeur à son investissement par la rénovation; ceci implique que l’on n’attend pas du revenu à court terme et que l’on privilégie la constitution long terme d’un patrimoine)

 

- pour des investissements immobiliers progressifs, on peut privilégier les SCPI PINEL qui auront un rendement net similaire à l’achat en direct. Mais les rendements de ces SCPI sont bien plus faibles que ceux des SCPI de bureau, commerces...etc que l’on privilégiera...On observera que la liquidité est différente de celle d’un bien détenu en direct.(avantage : possibilité de vendre (voire donations) par partie ; inconvénient : négociations sur le marché secondaire qui est étroit..)

 

 

Pour conclure : je pense que depuis 15 à 20 ans, les marchés financiers se sont développés à un point tel que l’investissement immobilier en direct n’a de sens majeur que pour la résidence principale.

 

Et la constitution d’un patrimoine immobilier (de jouissance et locatif) de long terme doit intégrer la situation de sortie c’est à dire les successions (et donc les droits).

 

Actuellement il y a deux masses à considérer :

  • l’immobilier et le financier autre qu’assurance vie – abattements ‘'”donations” de 100.000€ par enfant renouvelable tous les 15 ans. Ce n’est pas beaucoup quand on observe que les maisons en IDF s’évaluent au dessus de 500.000€ aujourd’hui et que les patrimoines long terme des nouvelles générations les plus favorisées pourraient aller bien au-delà !
  • l’assurance vie – abattement de 152.500€ par bénéficiaire . (penser au désistement lors du premier décès pour profiter à plein des abattements)

Les tranches de taxation des successions sont telles que l’on se retrouve rapidement à des taux de taxation de 20% non pas sur des intérêts mais sur le global !

 

exemple : succession de 700.000€ (succession du premier décédé équivalent à la moitié du patrimoine de 1.400.000€ dans le cas d’une communauté réduite aux acquêts)  avec patrimoine purement immobilier et financier sans assurance vie. 2 enfants- plafond de déduction  200.000€. reste 500000€ taxables dont la taxe sera un peu moins de 100.000€ du fait de l’effet des tranches.

Au deuxième décès et sur les mêmes bases, la taxe sera encore de 100.000€.

 

Trop souvent les investisseurs oublient l’assurance vie ...le désistement bénéficiaire….les impacts de la réponse ministérielle Bacquet.

 

nota : Les régimes matrimoniaux influencent la situation des successions (au plan des droits)  notamment pour des successions assez importantes.

Chaque situation doit être analysée spécifiquement.

N’hésitez pas à consulter votre notaire….

 

 

 

 

 

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Depuis plus de 15 ans, je m'intéresse au suivi des marchés financiers en m'appuyant sur l'analyse graphique. De formation scientifique, vous comprendrez que le concept de moyenne mobile ou autres MACD puisse avoir pour moi un sens technique.

La tendance se constate dans toutes les unités de temps. Les supports et résistances sont des repères généralement efficaces.

Même s'il y a débat quant à l'application de l'analyse graphique aux OPCVM, une tendance est une tendance. elle résulte de nombreux facteurs ....mais seul le résultat nous importe.

 

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