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8 octobre 2017 7 08 /10 /octobre /2017 09:40

La mise en place de la FLAT TAX et de l'IFI (en remplacement de l'ISF) font réfléchir le couple de retraités "Madère".

Ils ont deux enfants et de gros contrats assurance vie proches des 600.000€ en valorisation totale.

Ils ont de l'immobilier (résidence principale, locatif et résidence secondaire)

La poche immobilière en direct est encore loin du seuil de l'IFI.

ils sont imposés à l'IRPP au taux de 30%.

Après étude, ils envisagent de se lancer dans l'achat d'un appartement en PINEL pour le louer.

On leur parle de taux bas de crédit, d'amortissement déductible et de réductions du bénéfice foncier, d'effort de trésorerie(effort d'épargne).....etc

Monsieur MADERE fait des simulations détaillées pour bien comprendre la mécanique.

Prés de chez lui un programme de construction d'appartements est lancé...

En ordre de grandeur,

Il vise un 2 pièces - 40m2 - avec parking - 215.000€...il empruntera tout sur 15 ans au taux actuels. avec un PINEL de 12 ans - revalorisation annuelle des loyers : 1% - revalorisation annuelle du bien : 1%

loyer plafonné à 588€

amortissement PINEL cumulé  : 46.800€

effort de trésorerie cumulé  : 138.000€. Leur épargne actuelle disponible, leur permet de supporter cet effort.

au bout de 15 ans il revendra son bien : 259.000€

son gain sera alors de : 121.000€

il devra s'acquitter de la taxation de la plus-value : 539€

Le TRI de l'opération s'établit à un peu plus de 9%

Une certaine façon de regarder les choses : avec un apport progressif net de 138.000€ le couple acquiert un appartement qui vaudra 259.000€ dans 12 ans

Le couple considère que c'est un bon plan même si les hypothèses sont un peu dégradées. Pour plus de tranquillité ils opteront pour les assurances carence et latence qui impacteront d'autant le TRI.

Diversification obligé !

 

nota : reste à voir le banquier pour vérifier ses bonnes dispositions vis à vis des deux retraités!

 

 

 

Mise à jour 2/11/2017 - les Madères attendent encore les meilleures propositions de prêt. Actuellement ils ont obtenu un taux de 1,3% sur 10 ans.

L'appartement comprend un parking de 14.000€. 

Ils se demandent s'il est plus intéressant de sortir le parking du bail "PINEL" pour le louer au marché libre.

parking sorti du Pinel : le loyer PINEL plafonné sera inchangé. Pas d'amortissement du parking sur  11 ans. Donc "manque à gagner amortissement" de 2800€. 

Loué au marché libre à 44€/mois le revenu à 11 ans est de 5800€. Gain de 3000€ sur 11 ans.

Inconvénients : bail supplémentaire - risque de vacance et carence. A voir !!

mise à jour 9/12/2017 - - les Madères ont finalement réservé un appartement 3 pièces avec parking. cout 278.000€. Ils sont proches du plafond investissement PINEL à 300.000€ et optimisent ainsi le dispositif fiscal

Ils ont hésité et finalement empruntent le tout soit 278.000€ sur 10 ans. La banque leur prête au taux de 0,85%. L'assurance déléguée (dégressive) est de 0,74% en moyenne sur 10 ans. Soit un TAEG de 1,59%. Pas de frais de dossier. Possibilité de rembourser par anticipation sans frais. Début des débours avril 2018. livraison mi-2020. Monsieur Madère qui a la pension de retraite majeure a pris l'assurance décès à 100%. S'il décède dans l'intervalle, Madame n'aura plus de charge d'emprunt et disposera d'un revenu supplémentaire avec le revenu foncier. 

simulé sur 15 ans : avec un loyer plafonné pendant 11 ans (PINEL- 780€) ils revendront leur bien 325.000€ (revalorisation +1% par an). Dans ce cas de cession, et compte tenu de la taxe sur la plus value, l'opération a un TRI de 5,86%. L'effort de trésorerie sur cette durée sera de 176.000€. Ils envisagent de désinvestir un vieux PEE pour financer progressivement le bien et conserver leur train de vie. 

Cette opération vise à la diversification patrimoniale(approche de Monsieur) et satisfait madame qui d'une part croit plus à la pierre qu'aux marchés financiers et d'autre part est sensible à sa protection en cas de décès de Monsieur.....

mise à jour 17/05/2020 :

Je profite de l'occasion pour mettre à jour le financement. Crédit de 250.000€ sur 10 ans - taux : 0,81% assurance emprunteur : 0,93% (et oui les époux Maderes ne sont plus très jeunes) soit un taux global de 1,74%.

Depuis la signature, le VEFA se poursuit. Paiement des intérêts sur les fonds débloqués et prime d'assurance sur le total emprunté. Rapportés dans les revenus fonciers (les Maderes ont déjà du revenu foncier par ailleurs) soumis au Taux Marginal Imposition de 30% ils ne supportent en fait que 0,70x1,74% soit 1,22% net.

N'oublions pas que l'assurance emprunteur couvre Madame Madères en cas de décés de Monsieur (ça vaut quelque chose !)

Avec COVID19, le chantier redemarre après un arrêt de 3 mois. la livraison est repoussée de 6 mois. Dont acte. ils vont voir ce que le promoteur peut faire....

 

Les Madères se posent toujours 2 questions : 

Location en PINEL ou au marché libre : ils ont fait une simulation avec les données disponibles du marché libre. A ce stade, ils restent sur un PINEL de 6 ans et verront le moment venu s'ils prolongent ou pas.

Remboursement partiel anticipé du crédit : 

L'écart de taux servis par les fonds en euros et ceux du crédit est faible et encore positif. ils laissent courir le crédit. 

 

Dans le contexte actuel de fragilité de la finance internationale et en conclusion, les Madères restent satisfaits de leur choix de diversification immobilière

 

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commentaires

T
Aprés la réservation faite il y a 1 an, les Madères viennent de signer chez le notaire. Un appartement identique en rez de jardin qui valait 270.000€ au lancement du programme a été vendu récemment 310.000€. Virtuellement, l'appartement des Maderes vaudrait 318.000€ soit une plus value latente de 40000€. (+14%). Avec l'amortissement PINEL en réduction d'impôts(+21%) ils engrangent potentiellement +35% que l'on peut traduire sur le prix d'achat (réduit à180.000€). Ils ont obtenu un prêt de 250000€ sur 10 ans à 0,81% avec une assurance (certes élevée) de 0,93%. Madame Madère ayant une toute petite retraite et malgré la pension de réversion potentielle en cas de décés de Monsieur, l'assurance décés assure une garantie pour elle de toucher des loyers "net"
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T
le post a été mis à jour au 9/12/2017
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T
M et Mme MADERE poursuivent leur projet.situé en Ile de france à 400m d'un noeud ferroviaire offrant plusieurs accés sur Paris - 19 mn de trajet<br /> <br /> ils pourraient obtenir un credit à 0,95% l'an et une assurance à 0,76% soit un cout du credit de 1,71% sur 10 ans.<br /> <br /> pas de frais de dossier - remboursement anticipé sans frais - pas de nécessité de changer la domiciliation de ses pensions de retraite <br /> <br /> Monsieur prendra toute l'assurance décés à son compte du fait que Madame, ayant peu travaillé, dispose d'une retraite trés faible.<br /> <br /> En cas de décés de monsieur, madame verra le crédit remboursé et disposera du loyer en complément de revenu.<br /> <br /> Le promoteur offre une assurance gratuite qui garantit pendant 5 ans le prix d'achat en cas d e revent à un prix en-dessous<br /> <br /> M et Mme ne comprennent pas que certains observateurs critiquent un investissement PINEL à leur age et compte-tenu de leur situation patrimoniale.<br /> <br /> <br /> A suivre !
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T
Monsieur et Madame madère réfléchissent toujours. Le banquier peut leur prêter jusqu'à 80 ans, age limite. Compte-tenu de leur patrimoine immobilier actuel et projeté, et de la politique du gouvernement en matière Impôt sur la Fortune Immobilière ils vont certainement réduire leur apport personnel pour conserver leurs avoirs financiers et éviter ainsi de les "rentrer" dans l'assiette IFI. Pour régler les mensualités de l'emprunt,(au mois le mois) ils vont se servir du loyer de l'appartement acheté et de celui de l'appartement acheté en De Robien dont le prêt sera totalement remboursé début 2020.<br /> finalement il vont opter pour un 3 pièces qui devrait subir normalement moins de rotations de locataires. cout 280.000€. apport 50.000€. <br /> au bout de 15 ans le bien serait valorisé 325.000€(hypothéses de revalorisation annualisée de 1%). L'effort de trésorerie sur les 15 ans serait de 124.000€. Le TRI serait de 5,21%. Si l'effort de trésorerie était placé à 5,7% ils obtiendraient le même résultat. 5,7% de gain en placemeent financier c'est pas évident à atteindre. De plus l'hypothèse de revalorisation annuelle du bien de 1% est somme toute conservatoire. Ils considèrent toujours que leur projet tient la route. <br /> A suivre
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P
euh, personne pour commenter, alors j'y vais :<br /> * les programmes Pinel étant surévalués, il ne saurait être question de plus-value à la revente.<br /> * si ce couple de retraité ne sait pas quoi faire de son argent, ils peuvent en faire profiter leurs <br /> descendance et faire des heureux. Personnellement je préférerai me montrer généreux plutôt <br /> vivant que mort.<br /> * suivant leur age, pas sur que les banquiers suivent.<br /> * après 15 ans de location, va y avoir des frais dans le 2 pièces et dans les parties communes...<br /> c'est sur, je n'ai pas une approche comptable.
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T
Bonsoir Pascal,<br /> je ne pense pas que l'on puisse dire que les programmes Pinel soient surévalués. Les programmes sont banalisés. En fait dans un programme prés de chez moi, au milieu de la période de commercialisation il y a 50% d'achats résidence principale et 50% d'achats d'investissement locatif. Les acheteurs de leurs résidence principale doivent quand même regarder le prix du neuf en comparaison avec l'ancien.<br /> La générosité vis à vis des descendants fait sens complètement. Dans le cas des Madères, j'ai considéré que les deux retraités avaient déjà fait des donations au plafond des 100.000€ par parent et que les enfants sont bien logés dans leur résidence principale. Le compteur des donations est bloqué.<br /> j'ai fait aussi l'hypothèse que Monsieur MADERE gère son patrimoine de manière active contrairement aux enfants qui sont pris dans l'éducation des enfants et leurs occupations professionnelles. ..... <br /> S'agissant des banquiers c'est aussi une contrainte...tu as raison. En effet, l'age des retraités doit être tel que la dernière échéance du crédit ne peut pas aller au-delà des 80 ans . (cas BNP). <br /> Peut-être que si nos amis MADERE ont les moyens, ils peuvent faire un apport initial significatif et retenir un crédit sur 10 ans correspondant grosso modo à la plage d'amortissement PINEL (9-10 ou11).<br /> Il est sûr qu'il y a des aléas sur l'hypothèse de revalorisation du bien. Par contre le loyer est plafonné avec PINEL. Aprés la période d'amortissement, le loyer standard peut être estimé à +15% ce qui permet de doper la rentabilité. <br /> Bref, il faut simuler le projet de manière détaillée pour comprendre la mécanique et se convaincre du bien fondé de ses choix...ce n'est pas une mince affaire surtout pour des retraités qui aspirent généralement à la tranquillité..j'en conviens. <br /> merci encore de ton commentaire ...<br /> cordialement<br /> André<br /> Tout cela doit être simulé

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Depuis plus de 15 ans, je m'intéresse au suivi des marchés financiers en m'appuyant sur l'analyse graphique. De formation scientifique, vous comprendrez que le concept de moyenne mobile ou autres MACD puisse avoir pour moi un sens technique.

La tendance se constate dans toutes les unités de temps. Les supports et résistances sont des repères généralement efficaces.

Même s'il y a débat quant à l'application de l'analyse graphique aux OPCVM, une tendance est une tendance. elle résulte de nombreux facteurs ....mais seul le résultat nous importe.

 

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