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25 juin 2017 7 25 /06 /juin /2017 07:26

L'investissement immobilier est au centre de la stratégie d'allocation du patrimoine de chacun d'entre nous.

Le plus souvent, ce sont souvent les notions d'actif tangible (la pierre), de sécurisation du patrimoine et diversification qui sont mises en avant.

La SCPI permet d'investir progressivement en cash, en direct ou via une assurance vie, avec des sommes adaptées à ses possibilités.

L'intérêt d'un achat SCPI à crédit pour un montant élevé, mais seulement en direct, mérite attention.

Voici ce qui résulte d'un échange avec F.R., sur ce que pourrait être un tel projet.

exemple sur l'acquisition d'une SCPI achetable à crédit.

- SCPI : SCPI modèle

- TOF : 100%

- Taux de distribution 2016 : 6 %

- Délai de jouissance des parts : 4 mois

- Montant : 51 250€ soit 250 parts

- TMI : 30%

- Taux emprunt + Assurance : 3.23%

- Durée : 20 ans

- Frais de dossier du crédit foncier : 95 €

- Frais dossier distributeur : 0 €

- Apport: 0 €

- Remboursement différé de 3 mois

Le résultat :

 

 

 

25/06/2017 - Intérêt d'un Investissement en SCPI à crédit

Les paramètres (hypothèses) sont si nombreux que l'analyse est le plus souvent un exercice difficile. De plus il faut éviter les biais dans le raisonnement.

ICI :

il s'agit ici d'un célibataire, au taux marginal d'imposition de 30%. Emprunt sur 20 ans. Les hypothèses sont conservatrices (pas de revalorisation de la part, pas de revalorisation des loyers )

Concrètement, malgré les loyers et les déductions du bénéfice foncier)  pour couvrir le crédit il faut rajouter 129€/mois en net.

Avec cela compte-tenu (crédit, loyers, fiscalité, sans revalorisation des parts, sans revalorisation des loyers et avec revente) on dispose de 15.800€ de gain à la sortie.

 

Pour juger de l'intérêt, on va comparer ce résultat avec celui que nous obtiendrions en plaçant 129€ tous les mois sur un support financier.

En plaçant 129€ tous les mois sur 20 ans et suivant les rendements voici ;

A 2%/an on obtient : 37800€ le gain à la sortie est 37800-(129x12x20 )= 6840€

A 3%/an on obtient : 42000€ le gain à la sortie est 42000-(129x12x20 )= 11040€

A 5%/an  on obtient : 52200€ le gain à la sortie est 52200-(129x12x20 )= 21240€

Nota : sur 20 ans avec une UC type Carmignac Patrimoine on peut espérer plus de 5% (historique : 5,42% sur 10 ans intégrant le crack de 2007)

 

nota :

En investissant SCPI en AV, à la sortie,  il faut enlever 15% de prélèvements sociaux sur un gain à partir de 30960€ (capital investi) et les frais de gestion annuels (0,6% environ).

En investissant sur une UC en AV, à la sortie, il faut enlever 15% de prélèvements sociaux sur un gain à partir de 30960€ (capital investi) et les frais de gestion annuels(0,6% environ).

En considérant un placement UC avec performance moyenne 5%/an on obtient à la sortie 52200€ soit un gain brut de 21240€ . En gros, on peut soustraire les prélèvement sociaux sur les gains (15% x 52200-30960)=  3186€. Le gain net devient 21240-3186= 18054€ hors frais de gestion de l'AV.

 

zoom sur les risques :

SCPI : un crack immobilier est toujours possible notamment à l'issue d'une bulle spéculative. Les investissements en SCPI ont considérablement augmentés ces derniers temps(effet de mode). Les sociétés doivent gérer cette manne au mieux et optimiser leurs achats pour dégager de la performance récurrente.  Il faut vendre en haut de cycle.

UC : un crack financier est toujours possible. La preuve en 2007. L'investissement progressif permet de lisser les aléas. Mais les émotions peuvent être difficiles à supporter. Il faut vendre dans les plus hauts du marché.

 

avertissement :

Cette analyse doit être considérée comme grossière pour donner des ordres de grandeurs.

 

je vous laisse donc le soin de l'analyser et de juger suivant votre situation et vos objectifs.

vos commentaires sont les bienvenus !

 

 

rappel : n'hésitez pas à vous abonner "privilège"pour accéder à la gestion du TOP10, au suivi des 30 UC initiales et très récemment à la gestion de l'allocation ETF pour PEA.

Vous recevrez à minima un bulletin hebdomadaire et les arbitrages éventuels

cout modique : 1,2€/mois

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Published by tradinglicoudedou/arrot - dans immobilier
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commentaires

PtiPat 25/06/2017 11:17

Très intéressant.
Dans ta proposition. Achat SCPI à crédit, les mensualités sont de 290 €, et la SCPI rapporte 256 €. Les 129 € d'effort mensuel doivent comprendre le remboursement du crédit + les impôts.
A la revente des SCPI, j'ai en poche la somme 46 800 €.

Cela correspond à un placement de 129 € /mois pendant 20 ans à un taux de 4% mini (car il faudra aussi déduire la CSG ...).

C'est cela ou je me trompe ?

De plus, sur 20 ans, on peut quand même espérer une petite revalorisation de l'immobilier. Et du coup, les 46 800 € prennent x %.

tradinglicoudedou/arrot 25/06/2017 21:59

Bonjour PtiPat,
merci du commentaire. On doit être en phase.
A la relecture, mon article méritait d'être plus clair.
J'ai traité de gain pour l'achat à crédit de SCPI . Il fallait préciser les gains pour un placement équivalent en UC pour présenter des montants plus directement comparables.
c'est chose faite.
S'agissant de la revalorisation des parts de scpi..tout dépend si nous sommes aujourd'hui dans une bulle immobilière ou pas. Par ailleurs, s'engager pour 20 ans avec les aléas du marché secondaire en cas de revente est aussi un paramètre à prendre en compte. Comme tout, ce n'est pas la panacée....mais au global il n'y a pas de miracle quelque soit le type de placement.

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Depuis plus de 15 ans, je m'intéresse au suivi des marchés financiers en m'appuyant sur l'analyse graphique. De formation scientifique, vous comprendrez que le concept de moyenne mobile ou autres MACD puisse avoir pour moi un sens technique.

La tendance se constate dans toutes les unités de temps. Les supports et résistances sont des repères généralement efficaces.

Même s'il y a débat quant à l'application de l'analyse graphique aux OPCVM, une tendance est une tendance. elle résulte de nombreux facteurs ....mais seul le résultat nous importe.

 

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