15/12/2022 - Tout miser sur l'investissement immobilier peut être est une erreur grossière

La fin d'année est traditionnellement le moment privilégié pour faire le point dans ses placements financiers.

Dans cet exercice, je ne peux que vous inciter à voir plus large dans une approche patrimoine qui intègre notamment l'immobilier.

Mon propos ici porte en filigrane sur la répartition entre la pierre et la finance.

Les paramètres sont nombreux suivant son âge, les simulations de revenus à la retraite, son régime matrimonial, sa composition familiale....., 

-A 40 ans les  priorités sont au financement de la résidence principale et à l'éducation des enfants

-Après 50 ans les priorités sont la préparation de la retraite et la protection du conjoint

- A 60-65 ans les priorités sont les revenus retraites, la protection du conjoint, la perspective des successions. 

A vouloir trop privilégier un seul critère on risque de faire de grossières erreurs. 

Prenons l'exemple d'un couple de 60 ans avec 2 enfants majeurs dont le mari est le seul à toucher la retraite. 

Dans ce cas la protection du conjoint est prioritaire mais elle doit rester à la juste hauteur du nécessaire. 

pourquoi ? 

Le fisc est embuscade pour se servir sur les successions. 

Les droits de successions entre époux sont nuls. Oui mais dans le cas courant du regime de la communauté réduite aux acquêts, les enfants héritent de la part venant de leur parent décédé et cette part est soumise aux droits normaux. (il faudra regarder au moment du décés le choix de la répartition nu-propriété, usufruit)

Le plafond déductible est 100.000€ par enfant. Donc en cas de décés du père, 200.000€ sont déduits de  la succession du père (s'il n'y a pas eu de donation dans les 15 dernières années).

Vous commencez donc à comprendre que si on a un patrimoine immobilier conséquent avec du locatif on a tout intérêt à procéder le plus tôt possible à des donations avec réserve d'usufruit (protection du conjoint survivant notamment). C'est la priorité numéro 1 (car il faut attendre 15 ans pour remettre le compteur à zéro)

Par ailleurs pour des gros patrimoines (faites une simulation au regard des barèmes des successions), on a tout intérêt a diversifier "son patrimoine" sur des contrats d'assurance vie avant 70 ans pour profiter de l'abattement de 152.500€ par bénéficiaire (soit l'équivalent de 305.000€ dans le périmètre de la succession - pour un couple in fine ce sera 610.000€ -. Pensez aux enfants comme bénéficiaires. Le conjoint survivant qui doit évaluer ses besoins pour vivre,  pouvant se désister à leur profit lors du premier décès. 

je vous rappelle que dans le cas standard, les assurances vie ne rentrent pas dans l'assiette de calcul des droits de successions sauf pour les versements après 70 ans. (plafond a 30500€ pour les versements concernés sur tous les contrats indépendamment des bénéficiaires)

Dans certains cas,(le plus critique est celui du régime de donation universelle) si on n'a pas procédé à des donations immobilières avec réserve d'usufruit de son vivant, le montant des droits des droits de succession peuvent être au paroxysme de la douleur. 

Attention à ne pas rester sur des schémas rigides qui se révèlent à long terme insupportables notamment pour les héritiers

Ces questions doivent être régulièrement revisitées du fait de l'évolution de sa situation personnelle et de l'évolution des textes législatifs. 

Et je n'ai pas parlé de l'IFI qui peut rattraper les impétrants au règlement de la succession s'il y eu omission de déclaration.. attention quand même ; dans un bien immobilier démembré, l'évaluation (pleine propriété ou valeur vénale) de ce dernier rentre dans l'assiette IFI de l'usufruitier.  

Votre notaire doit pouvoir vous éclairer.

Encore faut il l'écouter et le comprendre pour prendre les meilleures décisions !

Mon papier n'est pas exhaustif...N'hésitez pas de faire votre commentaire